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          1. 疫情對樓市影響幾何?這六大要點值得關注

            2020-02-05 14:58:40|來源:樂居買房
            摘要|

            ??樂居買房訊

            ??幾乎停滯的返鄉置業、大量關閉的售樓處、開工時間待定的新項目……近期的房地產市場可謂寒意十足。

            ??作為第三產業的重要組成部分,房地產業在新型肺炎疫情中的表現始終備受關注;樓市遭受沖擊究竟幾何?全年成交是否承壓?土地供應是否放緩?樓市調控是否放松?房價是否下跌?在疫情持續發酵、終期尚難預料的當下,房地產行業諸多熱點頻頻引發討論。

            ??疫情對樓市沖擊幾何?

            ??正月初二起,為減少公眾聚集,全國重點城市紛紛叫停了線下售樓處,施工、交房、公積金辦理等也不同程度被延后,房地產市場呈現短期“停擺”。據行業研究機構數據顯示,1月下旬以來,大部分開發商的成交情況較往年春節期間驟跌9成以上。

            ??整體看來,疫情對房地產開發、銷售、物業等環節產生的較大影響毋庸置疑,例如售樓處閉門謝客,地產中介延遲營業,土地拍賣進度暫緩等;短期內新房、二手房流動性減緩,商品房銷量明顯下行等現象無可避免。據中原地產數據顯示,1月全國主要城市的房地產市場成交面積均環比下降。

            ??但業內人士普遍認為,疫情對樓市影響僅是暫時性的,房地產需求只會延后,不會消失;疫情過后多地樓市活力會逐步恢復,或出現一波‘小陽春’行情。

            ??援引2003年SARS疫情期間的房地產市場為例,一、二季度全國商品房銷售下滑明顯,但三季度后民眾改善居住條件的需求迅速釋放,樓市復蘇腳步很快。

            ??當下,中國經濟環境和房地產行業體量等雖較彼時發生巨大變化,受疫情影響或許更大,但并不會改變房地產市場發展階段和基本面。業內分析人士認為,從中長期來看要有信心,因為“穩地價、穩房價、穩預期”的“三穩”長效管理調控機制不會改變,因城施策、保持房地產市場平穩運行、防范化解房地產市場風險的主基調不會改變。

            ??加之疫情爆發的1-2月,原本即為樓市傳統淡季,全國銷售和開工面積占全年的比重不會超過10%,故疫情對地產短期有影響,但全年影響有限。有專家預測,從二季度開始,隨著疫情逐步受到控制,房地產市場會逐步回溫。

            ??哪些城市受影響最大?

            ??疫情之下,處于不同發展階段的城市,其房地產市場所受影響的程度也不盡相同。

            ??總體而言,房地產剛性需求、改善性需求依然存在,除湖北等重災區尚難預測之外,一二線城市、城市群等增長的潛力依然較大。

            ??但與此同時,三四線城市房地產市場或承受較大壓力,主要源于幾乎冰封的返鄉置業之路。按照往年慣例,春節前后是返鄉置業需求釋放的高峰期,但今年受防疫管控影響,多地售樓處關閉,不少地區甚至出現“封路”“封城”現象,導致三四線城市返鄉置業的需求無法釋放,部分房企必須調整節后營銷策略,房地產市場受到影響更大。

            ??而疫情結束后,許多工作在一二線城市的人會盡快返回城市,導致三四線城市房源普遍供大于求,使得本就已在2018年底逐漸轉冷、2019年持續加劇的三四線樓市交易活躍度進一步降低,甚至促使部分城市房價回落。

            ??土地供應是否放緩?

            ??從目前來看,全國各地“停售令”和“停工令”會導致房企資金面壓力增大,土地投資、交易和開工等會明顯受到影響。易居地產研究院認為,土地市場是否有調整,關鍵看2020年第一季度的疫情控制情況和宏觀經濟政策,以及房企的銷售情況和投資意愿。

            ??據易居地產研究院不完全統計,2020年1月份全國100個城市中,至少有45個城市有明確供地計劃,即有土地公開掛牌等情況,此類城市后續需要防范新冠肺炎疫情對土地市場的沖擊。

            ??從城市結構上看,二線城市的供地規模較大,占比也比較高。比如在統計的32個二線城市中,19個城市有明確的供地計劃。而部分三四線城市因為1月份的重心在于刺激“返鄉置業”需求,所以土地供應節奏較慢、規模也不大,但土地市場的負面效應會在2月份暴露出來。

            ??易居地產研究院分析判斷,2020年第一季度,居住用地交易市場會比較冷清。而第二季度是否回暖,很大程度上取決于房企的資金狀況。若資金狀況沒有明顯改善,那么居住用地交易市場的回暖會明顯滯后于住宅銷售市場。

            ??另有業內分析人士預測,疫情結束后,部分地方政府將加強推地力度,為開發商提供新的拿地機會。該人士建議開發商,在新形勢下,仍然要聚焦于一、二線有潛力的大中城市,并結合產品的能力和特點,選擇適合自家產品的地塊,相信疫情后市場會產生大的機遇。

            ??政策調控會放松嗎?

            ??2003年“非典“疫情過后,為提振經濟,樓市調控曾迎來放松、獲得新一輪發展機遇。類似情形是否會在今年再次上演,全國層面是否會有利好樓市的刺激政策出臺,成為不少人的關注所在。

            ??對此,行業人士普遍認為,“房住不炒”的定位和“三穩”調控目標不會變,同時,基于疫情對房地產市場外部沖擊所帶來的波動,調控政策應會在因城施策的原則下適度調整。

            ??這或許表示,在抑制“炒”的同時,政策也會支持剛性需求、改善性需求等合理住房消費,尤其是一些地方,可能會在因城施策大背景下,結合當地樓市現狀,施行不同程度的靈活政策。

            ??2019年下半年以來,房地產行業融資環境持續收緊,資金流壓力成為擺在大多數企業面前共同的問題。中信建投房地產分析師江宇輝在接受媒體采訪時表示,2020年,融資繼續收緊的可能性不大。在防范風險的要求下,化解行業杠桿壓力,保障行業資金面平穩的調控思路日趨清晰,行業融資政策有望迎來邊際改善,且在疫情沖擊下逆周期調節可能會加大力度。

            ??他指出,1月份房企公司債、中票、短融較2019年12月份環比提升192%、4%和78%,海外發債規模環比增長404%,房企融資已有邊際改善現象,未來整體行業融資環境將更趨于平穩。

            ??房價能否下跌?

            ??對于普通購房者來說,他們所關注的疫情對于樓市的具體影響,無疑主要集中在房價層面。樂居買房搜集行業觀點后發現,房價整體趨穩、局部降溫是目前行業的較大共識,例如有專家分析稱,疫情沖擊及市場反應和政策對沖,不僅可能導致房地產市場月度和季度波動幅度增大,也可能帶來房地產市場年度降溫幅度增加,但總體依然平穩。

            ??細分看來,三四線城市房價可能出現一定波動,例如有業內人士預測,一、二季度各企業降價促銷的預期較為突出,可能導致部分三四線城市出現明顯的“價格大戰”,或促使房價小幅回落。

            ??至于坊間流傳的,因疫情所積壓的需求會在后期集中爆發、導致房價出現報復性上漲的可能,行業普遍認為概率較小,蓋因中國房地產長效管理機制已基本建立,能夠自動應對市場波動;在雙向調控的政策操作下,若城市房地產市場月度和季度波動超過合理區間,可能會受到主管部門的約談和問責。

            ??房企會迎來破產潮嗎?

            ??據媒體統計,2019年全年,全國共有逾500家房地產企業破產,數量創近年新高。而受此次疫情影響,房企“破產潮”是否仍將延續,甚至愈演愈烈?

            ??就目前看來,無論是在杭州、蘇州等樓市熱點城市,還是在返鄉置業主力軍三四線城市,售樓處普遍關停,絕大多數地區房地產施工被迫延期,多地恢復開工時間仍然待定;1月下旬以來,成交下滑的影響首當其沖,多數開發商的成交量較往年春節期間驟跌9成以上。

            ??在此背景下,高負債率的房企受到的沖擊可想而知,降低負債率成為主要趨勢。短期看,全行業只能等待疫情緩解,否則在未來1-2個月后,拿地延遲、開工推遲、上市供應節奏被拉長等帶來的沖擊將愈發顯著,將有大量企業出現流動性風險,尤其是償債能力相對較弱的中小型房企。國有房企抗風險能力較強,短期經營無礙,但也需針對疫情調整未來決策。

            ??不過值得注意的是,盡管自身發展同樣遭遇挑戰,但在疫情之中,各房企還是盡其所能,努力踐行企業責任。例如,不少房企對受疫情影響的在管商業項目采取了減免租金措施,與品牌商家、租戶共擔損失。(完)

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