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          1. 追地|為什么全國土拍都在延遲?房企:我也不想但沒辦法!

            2021-08-20 16:52:58|來源:樂居買房
            摘要| ?深圳、上海、無錫、沈陽、青島等多地陸續發出通告,通告明確第二輪兩集中供地紛紛延期。要是一城、兩城、三城延期可以理解。但是延期的號角已經吹響在了全國的各個角落。如烽火一般無盡蔓延。

            ??深圳、上海、無錫、沈陽、青島等多地陸續發出通告,通告明確第二輪兩集中供地紛紛延期。要是一城、兩城、三城延期可以理解。但是延期的號角已經吹響在了全國的各個角落。如烽火一般無盡蔓延。

            ??原定于8月9日進行第二輪集中供地的深圳,終止出讓且具體出讓時間另行通告。

            ??2021年深圳第二批集中供地體量,是深圳史上最大宅地供應量,包括前海、南山、光明及龍崗等共計22宗地塊,起拍金額約422億元,最高限價總金額約620億元。這個規模對深圳來說確實可以說是最大,畢竟首輪供地的時候只有6塊地,這一下多出近3倍。

            ??不僅是深圳。按照之前的供地時間表,北京、長沙原計劃于7月份、廣州原計劃于6-7月份推出第二輪集中供地地塊,現均已推遲。

            ??除此之外,天津第二批宅地集中供應的61宗地塊掛牌截止時間由原計劃的8月20日推遲到2021年9月10日、伴隨的還有下調限價,溢價率不超過15%。

            ??而后天津發布了關于第二次出讓的補充公告,中心思想有這幾點、見下圖:

            ??其中不得不說的是第六條,天津將61宗地塊的最高限價進行了調整,而且均是降低了最高限價,其中降低最高的一塊地足足降了10億元。

            ??在這之前,這些地塊平均溢價率在40%以上,而降價之后,都控制在15%以內了。這表達了什么?相當于在喊話房企:你們來拿地吧,給你們打折。給房企省錢的背后其實也是給了拿地房企一條活路。在高溢價率下,在土地市場早已形成內卷,各房企紛紛突破高溢價率拿地,而目前隨著各城市出臺一系列的限制政策,拿地成本再次本提高。利潤空間被擠壓的十分狹窄,這也就本輪房企們不著急拿地的原因所在。掙不到錢,我拿地干啥?

            ??再說說蘇州,17日上午,蘇州自然資源和規劃局官網發布了《關于蘇地網掛〔2021〕7號公告的補充公告》。對土拍規則進行了補充說明,還調整了5宗地的一次報價有效區間上限和所有地塊自由報價截止時間。

            ??我們根據最新的一次報價有效區間上限,重新計算了地塊的最高限制樓面價和最高溢價率,發現相城經開區2宗宅地的變化基本可以忽略不計;吳江3宗地的最高限制樓面價有所降低,其中桃源鎮的最高限制樓面價比之前低了約198元/平米,震澤的22和23號地最高限制樓面價分別比之前低了約23元和25元;吳江3宗地的最高溢價率由之前的15%降到了約10%。

            ??從蘇州近兩年的土拍來看,很少有地塊成交總價會達到一次報價有效區間的上限,最終的成交樓面價和溢價率也都低于最高限制。所以這次5宗地塊的一次報價有效區間上限調整對地塊影響并不大。

            ??但值得注意的是,調整后,所有地塊最高溢價率都嚴格控制在了15%以內。這與此前流傳出的一則關于自然資源部于8月10日召開的閉門會議內容相一致,即“嚴控樓面地價新高,單宗地塊溢價率不得超過15%”。

            ??其實自2020年以來,蘇州出讓地塊的溢價率一直都控制在15%以內,去年全年的平均溢價率為9.3%。此次下調5宗地塊一次報價有效區間上限可以說是從政策層面上更加從嚴把控了。

            ??而最近的8月18日下午,沈陽市自然資源局發布《沈土掛[2021]2號補充公告》,沈陽第二次集中供地掛牌公告時間延期至2021年9月6日,掛牌交易時間延期為9月7日-17日,競買保證金到賬及報名截止時間順延為9月15日。

            ??此次公告,在明確供地時間延遲的同時,對土地出讓規則進行了調整。此次出讓的住宅用地,涉及限地價的地塊將采取“限地價、競更高更優建筑品質”模式,競買人繳納的購地資金來源均為自有資金。同時,此次關于無償代建的內容均取消。

            ??三個重要信號:禁止“馬甲”參拍,競品質不競配建,審核購地金額來源。

            ??禁止“馬甲”參拍

            ??以往沈陽土拍中出現同一房企多號牌競買同一宗地塊,此次公告明確提出,參與城市商品住宅用地競買的企業須具有房地產開發資質。同一企業及其控股(參股)的各個公司,不得參加同一宗地的競買。

            ??競品質不競配建

            ??此次公告中明確提出,本次出讓住宅用地,涉及限地價的地塊采取“限地價、競更高更優建筑品質”模式,涉及的無償代建內容取消。

            ??今年以來,北京、成都、杭州等地的土拍市場,紛紛提出“競品質”這一關鍵詞,全國各地的土拍市場紛紛進入“競品質”時代。據悉,“競品質”階段建設品質模塊得分最高的建設品質標準表將作為“競地價”階段的報價依據及土地競得后的項目建設標準。

            ??可以說明的是,土拍“競品質”是對房企的“優勝劣汰”,從源頭上對房企開發項目進行監控,盡量避免后期出現的各種矛盾,減少交房“維權潮”的出現。

            ??審核購地金額來源

            ??公告對購地資金來源也作出要求,競買人繳納的購地資金來源均為自有資金,其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔?;蚱渌嚓P融資便利等,購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金,不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款。競買人提交競買申請時,除提供競買人資信良好的資信證明外,還應說明購地資金來源、提供相應證明并作出書面承諾;同時,競買人繳納購地資金須從其自有賬戶中匯出。

            ??公告進一步明確,沈陽自然資源部門會同金融管理等相關部門委托會計師事務所開展購地資金審查,經審查不符合規定的,取消競得資格、解除土地出讓合同、收回已出讓土地,競買保證金不予返還,三年內不得參加沈陽市土地市場公開競買。

            ??此外,在沈陽第二輪集中土拍第一次公告中,明確統一限溢價15%,此次補充多項競買規則,穩定市場預期的同時,對降低土拍熱度,防止房價不合理上漲、提升住宅品質等方面將產生積極作用。

            ??房企不拿地了,歸根結底就一個原因,掙不到錢了。要么是直接因為價格原因把利潤空間鎖死了,要么是因為一些列的限制政策,掙點錢太不容易了。反倒沒有了高溢價拿地時期的興奮勁兒了。房企不拿地,自然也是頭疼的事情。因此,限高溢價率、降低最高限價、限地價等一些列補充舉措也是為了提高房企拿地的積極性。另外值得思考的一個點是,兩集中供地的意義在哪里?我想通過這次全國土拍延期可以看出,每次集中供地之間都是一個窗口期,不管對房企、還是對市場都有足夠的時間去判斷,做查漏補缺的工作。每次都有調整的窗口期,各方面政策才有完善的空間,自然房價能夠維穩是早晚的事情。

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