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        提前還貸要補違約金,銀行憑啥這么“黑”?

        2022-08-04 14:38:56|來源:樂居買房
        摘要|

        昨天,交通銀行發布了一則公告,聲稱自今年11月起,將調整個人按揭類貸款、個人線上抵押貸(消費)提前還款補償金收費標準。

        調整前,對于部分提前還款補償金,每年可免收補償金進行部分提前還款一次,從第二次開始收取提前還款本金1%的補償金。

        調整后,免費的一次沒有了,只要提前還貸都要付提前還款本金1%的補償金。

        也就是說,你想提前還錢,可以,但你得多還一點。

        不知道銀行有沒有想過,這個行情下還有人肯提前還款的,應該給他們發獎金才對。

        除了交行以外,其他銀行暫時還沒有在補償金這一塊上有什么新動作,繼續按照現有的規定執行。

        建設銀行:貸款不滿一年提前還款,收取提前還款額的百分之三。貸款一年到兩年提前還款,收取提前還款額的百分之二。貸款兩年到三年提前還款,收取提前還款額的百分之一,三年以上不罰息。

        農業銀行:貸款不滿一年提前還款,按照本金乘以月利率的方式收取,月利率為貸款利率除以12個月減去還款月數。貸款滿一年后提前還款,只要之前沒有任何提前還款記錄,則不收取違約金。如已采取過提前還款的,一年之后再申請者,也不收取違約金。

        工商銀行:貸款不滿一年提前還款,收取提前還款金額的百分之五作為違約金。貸款滿一年后提前還款,則不收取任何違約金。

        中國銀行:貸款不滿一年提前還款,收取不超過六個月利息違約金(按照提前還款日的貸款利率計算)。貸款滿一年后提前還款,則不收取違約金。

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        數據不好看,銀行怕吃虧

        眾所周知,房貸是銀行為數不多的良性資金來源,也是收益率相對較高的貸款,在六大行里邊,房貸甚至能占到三成。

        購房者畢竟不敢輕易斷貸,所以銀行有恃無恐,放出去的貸款都能安穩地收回來,這也就是銀行利潤的主要來源,把低利率吸收的存款,用高利率貸出去,從而產生息差。

        一直以來,由于房地產欣欣向榮的景象,銀行并不擔心放出去的貸款收不回來,反而會加速房貸,這就導致額度常年不足,所以前幾年經常出現好不容易排隊買上房,為了放貸還要再排十多天的情況。

        因此,銀行對于那些極少數提前還貸的人并不會加以限制,反而興奮于新的貸款額度又釋放了。

        但從今年開始不一樣了,時代變了。

        房地產市場一片蕭條,2022年上半年全國商品房累計銷售面積同比下降22.2%,商品房累計銷售額同比下降28.9%。

        更刺激到銀行的是,居民中長期貸款(也就是房貸)也跟著下降,今年2月甚至出現了自2007年以來的首次負增長。

        六月情況好不容易改善了一點,結果又碰上停貸潮,低迷情緒更加蔓延。

        于是,手里沒房慶幸手里還有現金,手里有房的則開始提前還貸,及時止損。

        于是,銀行開始慌了。

        這對銀行利潤來說影響太大了,相當于一直穩定的“金飯碗”在變小。交行就是第一個穩不住的銀行,不得不通過提高提前還款的成本,來遏制當前房貸早償較多的問題。

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        到底的要不要提前還貸

        提前還貸要從兩個角度看,一個是宏觀的,一個是微觀的。

        宏觀來講,誰都知道大環境很差,上半年GDP增速只有0.2%,相信有不少讀者也都聽說甚至親身經歷了失業、裁員,而在全社會范圍內提出“靈活就業”,就證明普通人找工作已經到了很難的地步了,收入不穩定成不可忽視的大問題。

        再加上上半年可怕的疫情,爛尾樓的蹂躪,購房者基于對未來的悲觀預期,以前拼命攢錢買好幾套房子,現在就只能考慮提前還掉貸款,以免出現突發情況導致自己的房子變成法拍房,同時也降低自己的杠桿率來減少生活壓力。

        另外,基金、股票等投資理財產品,也慢慢的跑不贏房貸了。綠油油的股市,大幅下跌的基金,就連最穩妥的儲蓄,都能出現河南村鎮銀行這種事件,哪還有信心買房了。

        而從微觀入手,我們主要聚焦那些從歷史高點上車的購房者。過去兩年,是房貸利率居高不下的兩年,熱門城市利率普遍在6%往上,而今年,最低的利率能做到4.25%。

        同樣的一套房,同樣的價格和100萬貸款,一個月月供隨隨便便就少個600百塊,一年就是7000多,30年就是22萬。

        平白無故比別人多交22萬的利息,要是你你難受不。

        更難受的是,這已經是你能從銀行貸到的最劃算的貸款了。

        所以綜合來看,購房者需要明確估計自己的實力,既要看到大環境下行,就業的困難,也要明確自己所負擔的貸款余額到底是多少。

        如果你背著50萬房貸,但手里只有20萬余錢,那無論你未來收入穩不穩定都不要去還,要給自己留有余地;

        如果你有50萬,那可以在充分考慮自身能力、家庭實力和未來工作收入的基礎上做決定;

        如果你真的有100萬,那就抓緊還上。

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