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        房企爆雷接連不斷,怎么救?專家:重組一批,破產一批!

        2022-08-11 17:43:48|來源:樂居買房
        摘要| 在守住保交樓、穩社會前提下,重組轉型一批房產公司、破產一批早已經營不善、資不抵債的房產公司,同時要有具體方案出臺。

        樂居買房訊 8月10日,一個也許要被記入房地產“史冊”的日子。

        當天下午港股收盤,龍湖集團盤中跌超18%,弘陽地產跌超14%,大發地產跌超13%,碧桂園跌超8%,旭輝永生服務跌超10%。

        旋即有消息傳來,稱龍湖之所以暴跌,原因是“坊間傳言,龍湖商票存在逾期情況”。

        作為民企穩健派代表,即便身處行業普遍下行周期,龍湖去年和今年的營收依然稱得上還不錯。當晚交易所就發布公告稱,截至8月10日,龍湖集團無商票違約和拒付記錄,相關謠傳并不屬實,對于這種通過謠傳擾亂市場秩序的行為予以譴責。

        無中生有、捕風捉影,龍湖遭中傷純屬冤枉。但始于去年下半的爆雷潮,卻像伏于陰影里的刺客,不時就跳出來刺痛一票人的神經。

        施工現場。圖文無關

        6.6萬億?4464億?

        8月7日晚,某2021年TOP30房企被曝,將暫停支付5筆境外美元優先票據到期的利息。

        相較于該品牌今年3月債券展期,這次的情況無疑更加嚴重,連利息都沒錢還了。

        有人士統計,目前大約有32家房企處于風雨飄搖之際,其負債總額大約6.6萬億。按當下的行情,單靠房企自己的力量,顯然是無濟于事。

        對于廣大購房者而言,房企出險,交付安全問題首當其沖。平安證券曾測算,2017-2021年全國住宅高層平均建安占同期全國住宅均價約24%,統計范圍內的23家主要出險或展期房企2021年合同負債總額2.48萬億。

        按照預售前投入建安總投資25%假設,測算預售后剩余建安投入4464億。

        最直白的理解,如果沒有這超過4000億的資金注入,那么凡涉及項目就都或多或少存在延期乃至爛尾的風險。

        也正因此,“保交樓”成為房地產行業近期最高頻的詞匯。從中央到地方,相關政策密集出臺。

        多家企業近日也陸續披露了交付成績單。1-7月,恒大宣布完成保交樓任務13.9萬套、1561萬平方米;正榮地產宣布完成22600余套房屋交付,累計交房35個項目/批次;佳兆業集團宣布在杭州、紹興、武漢、長沙等多個城市,累計交付6400套房。

        此外還有碧桂園稱上半年在214個城市累計如約交付1070個批次,超25萬套房;綠地控股宣布“累計交付全國百余個項目共計面積933.7萬平方米”……

        紓困基金?AMC?

        不過實際情況可能還遠未達到數據所呈現的這般樂觀。

        保交樓需要大量真金白銀,而房企建設資金大多源自項目銷售回款及融資??硕饠祿@示,7月重點30城新房市場成交面積環比下降16%,同比下降33%;供應環比下降31%,同比下降43%。融資端,中指研究院數據指出,7月房地產企業融資總額為881.1億元,同比下降56.7%,環比下跌3.1%。

        自身供血仍不通暢的情況下,依靠各方現金流“輸血”救急,且不說資金規模較大、籌措不易,還可能釀成新的風險:如果以往用杠桿撬動的項目資產面臨貶值風險,銷售和融資的壓力也得不到緩解,那么即使拉來資金保證了這一批房屋的交付,建成后企業可能已無力續建下一批項目。

        有人說,鄭州最近不是出臺了100億規模的房地產紓困基金,多家銀行和AMC也有所行動了?

        確實,通過基金發揮杠桿作用,先救活一部分項目、幫助房企盤活資金,然后再推動更多樓盤復工、交付,原則上完全說得通,但在執行時卻存在很多不確定性。

        比如,此類幫扶對項目要求往往較高,比如公司的債權債務關系是否清晰,有無查封或凍結等情況,內部是否有股東間的糾紛擔保,以及整體項目的貨值有多少。

        簡單來說,已經賣完的,或者資不抵債的項目,多數是不太可能符合基金要求的,也就很難得到幫助從而盤活。

        而目前爛尾風險最嚴重、最“渴望”得到救助的,往往也是這些資金無法平衡的項目,比如預售資金、開發貸被抽走的。

        無論是政府、銀行還是AMC機構,畢竟也擔心資金投入后能否見效;如果遇到因業主購房成本高導致的降價難,以及市場供大于求引起的盤活難,不能實現后續的銷售,資產沉淀下來,那就有新的麻煩了。

        所以,各地一方面推進復工保交樓,同時也在持續放松調控,修補市場信心,比如一線城市放松落戶限制、環京干脆取消限購限售,等等,核心還是要讓購房者別再觀望、盡早入場,如此才能保證盤活目的的實現。

        重組一批?破產一批?

        在日前舉行的2022年博鰲房地產論壇上,保交付無疑也是與會嘉賓重點討論的議題?!皩Σ煌髽I分類對待、救助”的觀點,被不少人士提及,概括而言就是,已經出現債務違約的企業,要進行風險隔離,讓地方政府、監管部門以及資產管理公司介入;沒有債務違約的企業,要注入流動性。

        國務院參事、國務院發展研究中心金融研究所名譽所長夏斌告訴媒體,要分類處理好當下的“爛尾樓”“斷貸”問題,由央行及其他金融機構先拿錢救助是必須的,但必須要有代價,不能浪費金融資源。

        他表示,選擇怎樣的救助方式,不能以頭部企業、非頭部企業劃分,不能以國有、民企劃分,而應秉持市場原則,在守住保交樓、穩社會前提下,重組轉型一批房產公司、破產一批早已經營不善、資不抵債的房產公司,同時要有具體方案出臺。

        國家統計局原局長、陽光資產首席戰略官邱曉華也認為,對于有困難的企業要區別對待,那些問題較輕、可以通過債務重組實現自救的房企,要給予流動性支持以及稅費減免;已資不抵債的、完全沒有救助可能的企業,應當讓市場淘汰。

        同時,對于沒有債務問題的房企,應繼續在流動性上給予支持,使它們盡快恢復生產與投資。

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